正文内容
在房地产领域，不平衡主要指住房供应体系中商品房部分狂飙突进，保障房得到适当发展，但适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足；也是指在部分三四线区域住房空置率高，租金较低，但在一些热点城市局部地区可租赁房源少，租金波动幅度大，租期不稳定。同样在房地产领域，不充分主要是指住房解决方案往往局限于提高居民的人均居住面积，对居民的其他住房相关服务需求考虑较少，出租房装修品质差，小业主更不太可能提供什么附加服务给用户。 以自如为代表的品质化长租公寓创业企业，正努力为解决房地产领域不平衡和不充分的发展，服务人民美好生活而努力。长租公寓企业通过规模化经营提供较为标准化的装修和成本较低的物业改造服务，提升租住的生活品质，并提供保洁、维修等配套服务。机构化的住房租赁解决方案正在逐步成形。中国住房租赁市场人口数据来源：公开资料整理中国住房租赁市场消费额数据来源：公开资料整理居住需求的机构化供应方 分类/价格 低 中低 中等 中高 高价 长期居住（一个月及以上的居家型居住） 员工宿舍/城中村 老旧小区租赁 白领公寓/青年公寓/中档小区租赁 高端公寓/高档小区租赁 - 短期居住（一个月以下的旅游度假/商务旅行） 青年旅舍 日租房/招待所/小区短租房 精品民宿/特色民宿/快捷酒店 普通星级酒店 豪华酒店 数据来源：公开资料整理 长租公寓根据房源来源形式不同，可以分为集中式和分散式两类。 集中式长租公寓的优点在于短期取得盈利的可能性更大。重资产的集中式长租公寓企业从政府或其他渠道取得（或自建）整栋（或最少整层）长租公寓。集中式长租公寓的优点在于居住空间相对更加封闭，安全度／舒适度可能更高；配套管理更加容易，成本更低。但集中式长租公寓的缺点在于房源获得较为困难，企业规模成长较慢，用户数量积累比较慢。集中式长租公寓中的领跑者之一，万科泊寓，到2017年底开业房间数仅超过3万间，远低于分散式起家的长租公寓企业自如的规模。 分散式长租公寓的优点在于短期可能获得较多的房源，用户数量积累比较快，缺点则是管理难度更大，成本可能更高。我们认为，较好的方式是高度重视集中式公寓这一好市场，争取更多的长租公寓房源；又不放弃分散式长租公寓的业务，力争积累更多用户数量。集中式和分散式公寓主要优缺点比较 类型 分散式 集中式 潜在房源 潜在物业规模大，面临的竞争主要是行业内部竞争。 潜在物业规模小，不仅面临行业内部竞争，也面临外行业比如快捷酒店、医美机构等的竞争。 物业潜在瑕疵 一般都是住宅类物业，法律瑕疵比较少 部分物业可能是工业类物业，小产权物业。考验物业的获取能力。 管理难度 管理成本高，房源分布在各个小区中，考验管理能力，人房比约为1：50-1：100。 管理难度低，一般都是几十、数百套房源统一管理，和酒店类似，人房比可能会更低，达到1：200。 盈利难度 盈利能力更弱，面临小区内个人出租房源的直接竞争，提价能力有限。 盈利能力更强，通过外立面、大堂、公共空间等全面的设计，对周边普通出租房源的溢价会更高。 数据来源：公开资料整理 自如目前已经布局了9个城市。在13个扩大租赁住房供给新政试点城市中，自如布局了7个，另外还布局了深圳和天津两个大城市。自如已经完成了大多数热点城市的布局，未来我们判断还会新进入个别城市，在既有布局城市则会加大规模。13个租赁住房新政试点城市中自如布局的部分 13个租赁住房新政试点城市 自如是否布局 13个租赁住房新政试点城市 自如是否布局 北京 是 合肥 无 上海 是 郑州 无 南京 是 广州 是 杭州 是 佛山 无 厦门 无 肇庆 无 武汉 是 沈阳 无 成都 是 - - 数据来源：公开资料整理自如客户“自如客”数量累计变化数据来源：公开资料整理一些典型长租公寓获取或在管房屋规模数据来源：公开资料整理中国房地产服务行业主要公司估值情况数据来源：公开资料整理