合肥广电大厦物业管理服务单一来源公告

正文内容

采购需求 （本需求仅供参考，具体以采购文件为准） 前注： 本采购需求中提出的服务方案仅为参考，如无明确限制，供应商可以进行优化，提供满足采购人实际需要的更优（或者性能实质上不低于的）服务方案，且此方案须经采购小组评审认可。 一、采购需求前附表 序号 条款名称 内容、说明与要求 * 付款方式 每年按四个季度分期支付物业费，每季度支付合同款的**%。每季度支付物业费前，管理部门对物业服务质量进行考核，考核合格后予以支付。申请付款时需提供增值税专用发票。 * 服务地点 **省***，采购人指定地点 * 服务期限 合同签订后 * 年。合同履约完成后，经采购人考核合格，且年度预算能保障的前提下，经双方协商，可续签下一年合同（续签不超过两次），合同一年一签，合同金额不变。 二、项目概况 **广电大厦坐落于***半汤路 ；占地面积**.*亩；建筑面积*****.**平米(包含：**传媒中心、安巢经开区行政服务中心、安巢经开区食堂会议室)（具体为：主楼地下两层、主楼二十二层、裙楼三层、*个***平米演播厅、*个***平米演播厅、安巢经开区行政服务中心、安巢经开区食堂会议室），绿化面积约*****㎡；幕墙铝单板约**** ㎡、玻璃幕墙约****㎡、石材约*****㎡。为安全播出、安全生产、消防安全重点单位，反恐重点单位。 物业服务需严格按照相关法律法规及行业规范实施。满足消防、安全、供电等规定要求和《物业管理条例》、《**省办公楼物业管理服务规范》等相关规范要求。 **广电大厦入驻单位有***广播电视台、****经济开发区、***融媒体中心；物业费最终由各家按比例分摊支付。 三、服务需求 （一）人员配备 序号 部 门 岗 位 人 数 * 项目经理 * * 综合部 综合主管 * 前台接待、会务人员 * 保洁员 ** 绿化工、外围保洁 * * 安保部 安保队长 * 监控室 ** 北门岗 一楼前台 一楼后门 安巢经开区行政服务中心 * 工程部 工程主管 * 工程维修员 * 合计 **人 （一）人员要求： 项目经理需全面负责物业服务工作的管理，做好与采购人的沟通和协调工作。具有专科（含）以上学历；具有党政机关或事业单位办公楼项目经理任职经验。有较强的管理能力和工作经验，能够充分调动全体员工的积极性，善于管理、善于沟通。 *.工程主管需具有专科以上学历。了解机电设备、设施的性能、维护方法且具有一定组织管理协调能力，对本项目的设备和安全设施的安装、运行、维修、使用负主要领导责任，负责设备和安全设施的维护、维修的组织工作及人员安排。 *.工程维修员，**周岁以下，*年以上从业经验，高中及以上学历。具有与之工作相匹配的相关行业颁布的资格证书；持有相关证书（高压或低压电工特种作业操作证）。 *、保安人员，上岗前经过岗前培训，男性身高不低于*.*米，**周岁以下。女性身高*.**米以上，**周岁以下。具备安全保卫知识和技能，能及时处理和应对突发事件。上岗前提供无犯罪证明材料。 *、会议服务人员，要求学历为专科及以上，女性,年龄在**周岁以下；身高*.**米以上。形象较好，气质较佳，具有会场服务技能和较好的思想道德素质，严格遵守保密制度，做好保密工作。具有一般办公需要的文字工作能力，熟练使用Word、Excel、PPT等办公软件和网络查询工具。 *、保洁人员要求年龄**周岁以下，无违法不良记录，热爱本职工作，能吃苦耐劳，尽心尽责。 （二）供配电系统 *、配电**小时值班，做好系统的日常检测维护，保证各种供配电设施设备完好，线路安全畅通，系统运行良好。 *、设备设施定期检修，实行日巡、月查、年检，定期检查变压器、高低压设备等重要设施，其中高低压变配电柜每月检修一次，保证正常运转。 *、建立设施设备日常管理维护档案，做好记录，完善台账。 *.每年换季之前对办公区内建筑物及各种设备设施进行一次全面检修维护，确保处于正常防护状态。 *、定期对电气设备做预防性试验，检测高压电缆，确保供配电安全。 *、制定停电应急方案，所有工程及值班人员应熟练掌握停电应急操作程序。并做好发电机组的维护和及时启动发电。 *、配电房需按照相关要求配备安全防护用品，并配置日常操作安全工具柜。成交供应商要监管供配电系统维保公司对高低压配电房和安巢经开区室外变压器的全面维护、保养和检修工作。制定和报送全年工作计划表。每年维保期结束后责成维保公司提供维保报告和检测报告，物业公司归档留存。*、维护界面：**kV公用线路T接点至低压柜出线开关上桩头。 *、监督维保单位定期对配电室设备进行巡视检查，主要是检查电缆线路、变压器、高低压开关柜、电容补偿柜、直流系统的运行情况并填写有关巡视检查记录。 *、结合年检预试停电进行度定期对配电装置的除尘，盘柜表面的清洁及对室内环境进行彻底清扫，保持良好的卫生状况；应保证配电室内的门窗完整，开闭灵活，普通和事故照明应完整齐全，房屋不漏雨水，电缆沟无进水等；配电室内不堆放易燃、易爆物品及其它杂物。 **、配电室标准化建设需按照电力部门有关规范进行管理，每年度提供设备运行数据分析报告，定期对配电房安全用具进行检测。 **、按规范和采购人的需求定期做预防性试验，并出具符合电力部门规定和认可的电气试验报告。 （三）电梯系统 *、监督维保单位电梯操作员须持有特种行业有效作业操作证，并严格按照电梯管理标准和行业规范操作。 *、保持电梯安全设施齐全，通风、照明等附属设施完好，在电梯轿厢内明显位置张贴《电梯使用许可证》、检测合格证、应急电话及乘客须知等明示标识。 *、定期对电梯进行日常检修保养，按照国家质检部门要求进行安全检测，确保电梯使用安全，检修作业时应设置警示标识。 *、建立电梯管理档案，对日常维修保养或更换零部件等要准确登记备查。 *、制定电梯安全事故应急处置预案，及时处置电梯在运行中发生的故障和事故。 *、发生电梯困人或其它重大事故时，应第一时间启动紧急救援预案，物业人员要在*分钟内到达现场，能够应急开启电梯门。并积极采取救援措施。 *、制作专门台帐对电梯系统各项资料和运行维修记录整理在册。 （四）弱电系统 *、监督维保单位做好各种弱电设备的日常管理，保持机房卫生清洁、无灰尘，各种设备处于良好的工作状态。 *、弱电系统管理和维修人员须为专业技术人员。所有门禁、监控、网络和电话应安排专门人员维修。保障设备正常可靠运行。 *、协调维保单位做好日常保障服务，确保办公区内电话、电视、宽带等通讯通畅，音视频和监控设施设备状态效果良好。监控设备每季度需对外罩进行除尘清理一次。 （五）给排水系统 *、熟悉掌握区域内给水管网的走向、管径、水表、阀门等的具体位置。 *、熟悉掌握排水、排污系统雨污管网的走向、深度、管径、检查井的位置等实际情况。 *、定期检查水箱，如水箱体出现损坏、渗漏等现象应及时修理，发现水质变质、有异味应或每季度需清洗生活水箱一次。 *、保持泵房清洁卫生和良好的通风照明，地面排水畅通，无积水。污水泵井应每月清理一次，确保污水泵正常运行。 *、每月两次对生活水泵和水箱进行检查保养，按照有关要求进行消毒和水箱清洗工作。确保水泵和水箱正常运转和使用。 *、化粪池、雨、污管网每月巡查一次，根据需要每半年清淤一次，保持出入口畅通，池盖无破损，无污渍、污物。化粪池应每半年安排专业人员彻底清理一次，保持管路和化粪池保持畅通。 *、楼面落水口、落水管保持完好，出现开裂、破损等现象应及时更换和维修，冬季应对受冻水管采取保温措施。 *、制定突发性停水、爆管应急处置预案，确保在最短时间内恢复供水。 *、制定急暴雨或持续性大雨造成楼面、地面积水应急处置预案。出现突发情况情况应安排人员及时清理打扫。 （六）监控室 *、监控室执行**小时值班。熟练掌握机房内部各种设备的使用功能和操作程序；确保监控全天候、全覆盖、无死角，确保所采集画面图像清晰，并做好影像资料的保存管理，不得随意删除、销毁。 *、每个月检查一次消防联动系统的可靠性，确保发生火灾时，能及时准确启动各种消防设施和设备。 *、消防报警系统发生报警信号时，值班人员必须第一时间将报警的准确位置通知给安保人员，安保人员接警后必须立即赶到现场，并积极采取处置措施。值班人员应具有消防专业知识和经过专业培训方可上岗，按照火灾处置程序扑灭初期火灾，按照消防部门要求完成值班工作。 *、值班人员对所采集的信息要认真观察分析，发现可疑情况，要及时研判处置，并及时上报。 *、监控设备要定期维护，每日机柜表面清洁*次，每半年机柜内部设备除尘*次。 *、按照消防有关要求做好各类消防运行和值班记录，交接班制度完善。 *.严格按照消防部门要求做好人员配置和设备管理工作，各消防设备需定期巡检，做好设备配置情况台帐。 消防系统 *、配合协调维保和管理部门组织全体物业员工和业主单位员工进行消防安全知识培训，每年进行两次消防技能、消防知识演练和测试，能够熟练操作各种消防器材设备。 *、每日对消防设施进行一次安全巡查，及时发现和处理存在的安全隐患，确保大楼内各种消防设备、设施完好。 *、消防通道禁止堆放各种物体，全天候保持消防通道畅通。 *、灭火器和消火栓每天检查一次，并在箱内放置巡查表，每日应巡查人员签字并留存备查。每年进行*次功能性检查。所有灭火器、消火栓、安全出口、消防通道及重要消防设备应制定标示牌和指示牌。 *、制定消防预防和火灾突发事故应急处理预案。配合消防维保单位做好设备的维保工作。制定消防应急预案并按照要去每年组织两次全员消防演练。按照要求对消防系统运行和维修记录，监控室运行及值班记录整理在册 *、所有工作需按照消防要求及消防安全重点单位有关要求实施消防安全管理工作。确保广电中心消防管理工作处于较高管理水平。 *、每班不少于*人对消防系统和大楼内各消防设备进行巡视，并及时和消防控制室值班人员联系处理消防报警和设备巡查。 *、按照消防安全重点单位要求做好消防设备的检查维护保养工作，做好检查维护记录，制作专门消防设备档案。成交供应商监管消防维保公司的全面维护、保养和检修工作。制定和报送全年工作计划表。每年维保期结束后责成维保公司提供维保报告和检测报告，物业公司归档留存，待合同期结束后移交给下任物业公司。 （八）安保服务 *、保安人员实行**小时上岗执勤，熟悉辖区环境，掌握物业管理有关政策法规，并和辖区派出所、消防部门保持良好沟通联系。 *、保安人员上岗时精神饱满，仪容仪表规范整齐、姿态良好、举止文明、礼貌待人，不吸烟、不吃零食、不袖手、叉腰或将手插入衣袋，严禁玩手机睡岗脱岗。 *、安全护卫工具配备齐全，交接班制度完善。维护区域内各个场所秩序的正常、有序，严防纵火等治安事件的发生，办公区域内加强巡逻严防偷盗事件发生。 *、做好来机关办事人员的登记引导工作，态度要温和，语言要文明；对上访群众要积极配合信访和有关部门做好秩序维护和疏导工作，严防上访人员在办公区内聚众闹事，影响正常办公秩序。各大门口及办公楼出入口实行**小时站岗值勤，楼内外秩序井然，严禁易燃易爆等危险物品进入本区域。非办公时间实施封闭式管理。 *、加强门岗管理，消防（监控）中心**小时值班看守，并有详细交接记录和人员、大型物件、车辆登记记录。严禁物资回收人员、推销、快递、外卖送餐等人员进入办公区域。 *、发生治安事件或火灾时，保安人员应及时报告，第一时间采取相应措施防止事故扩大。并全力协助**、消防部门开展救援。 *、加强对进出办公区域内机动车辆的管理，疏导交通，指挥各种车辆慢速行驶，按照划定区域停放，无乱停放现象，机关内部车辆实行定位停放，道路两侧及外停车场要引导驾车人员按指定位置停放，做到停放有序、通行方便。 *、对突发情况应制作应急预案，上访人员需专人引导管理，遇突发情况及时报警并协助处理。确保采购人职工财产安全及秩序稳定。对于大件物品进出需严格查验，有进出门证方可放行。 （九）空调系统 协调配合维保单位定期维护中央空调系统（包括每月、每季度、每半年、每年的维护保养），参与日常的值班巡查巡检工作。 每月的巡检维护 每季度的维护 每半年的维护 每年的维护 *.电器系统：检查各开关、接触器、熔断器是否完好，接线是否牢固，有无虚接、过热、变色现象。进出线电压是否合格，电流是否过大，有无异常噪声。 *.机械系统：电机、风机螺丝是否松动，轴承是否完好，是否需要更换，有无元件老化现象。 *.制冷系统：压缩机吸、排气压力，压缩机工作电流、声音是否正常。检查压缩机绕阻值、绝缘性能。压缩机是否过热。制冷循环各部件是否完好，干燥过滤器、膨胀阀、电磁阀等连接处是否有泄露。通过液镜显示判断系统中是否含有过量水分。压缩机是否缺油及油颜色，系统是否清洁。检查和校核传感器的参数。 *.蒸发器：蒸发器进出水温、进出水压，冷凝器：冷凝器进出水温、进出水压。 （十）会议服务 *、会场布置：按照会议主办方的要求规范布置会场，桌椅、茶具、席卡、湿巾、等会议用品摆放整齐有序，会标悬挂、台布铺放平整。 *、设备调试：会议召开前全面做好音响、话筒、音频、视频、表决系统、LED电子大屏、灯光、空调等设备的调试，确保会议正常召开和设备的正常使用。 *、会场环境：会议前后各进行一次清扫保洁，做到地面、桌椅、墙面、玻璃、门窗等光亮明净，无灰尘、痰渍，会场公共区域干净整洁，卫生设施配备齐全，卫生间无异物、异味。毛巾、茶杯、台布等会务用品每次会议结束后应及时清洗、消毒，并放至消毒柜内。 *、会议服务：会议期间服务要规范，做到热情、礼貌、文明、得体；服务人员应严格遵守保密规定，不得泄露会议保密内容。 *、成交供应商为传媒中心***㎡演播厅提供每年免费服务场次为**场次。从**场次开始由会议主办方与成交供应商按实协商，另行支付服务费用，多出来的费用不包含在本次报价中。 *、以上如有未尽事宜，按《**省物业管理条例》执行 *、做好维修接待的工作，及时记录维修人名称、地点并联系工程人员及时维修，及时回访。做好外来人员的登记管理工作，无采购人同意外来人员不得进入办公区。 （十一）卫生保洁 *、办公区范围内的环境卫生管理（包括所有硬地、软地、草坪、绿化带、宣传栏、广告牌、公共区域内外墙面、窗面、楼梯间、会议室、接待室、卫生间、走廊通道、门厅及路灯、牌匾、信箱、开关、公用电话、消防栓、灭火器、果皮箱、四害消杀等）清扫、保洁、垃圾的收集、整理和清运处理，以及各类会议室、接待室。 *、区域内的道路、广场、绿化带每**面清扫两次并随时保洁，做到目视范围内干净整洁，无垃圾杂物、浮尘污渍、积水积雪、纸屑烟头等。 *、绿化和楼顶定期清扫，每周不少于一次，发现垃圾杂物要随时清理，保持景观照明、路灯灯杆、灯柱清洁。 *、及时清理落水口、排水沟内的泥沙、杂物、杂草等，保持排水畅通。 *、雨后对办公区域内积水及时进行清扫。降雪时，及时清扫积雪，铲除结冰。夜间降雪的，主要道路的冰雪在次日*时前清扫干净。 *、电梯厅、楼道每日清扫*次，每天拖洗*次，无随意堆放垃圾、杂物或占用；会议室接待室常规每日保洁一次，每次使用前拖洗*次，每次使用结束后拖洗*次；楼梯扶手每日擦洗*次；共用部位玻璃每周清洁*次；路灯、楼道灯每月清洁*次。及时清除公共区域积水、灰尘、垃圾。 *、共用雨、污水管道每月疏通*次；雨、污水井每月检查*次，检查情况及时反馈；化粪池每月检查*次，每季度清理一次。发现异常及时报业主。化粪池、雨水池、污水井完好率**%以上。 *、开水间、卫生间每日早中晚各打扫清洁一次，每日*点前完成打扫和物品的配置工作。每周消毒一次，做到地面、墙壁无灰尘、污渍，洁具无尿渍、污物、异味，门、窗等无灰尘。 *、卫生间洗手液和卫生纸及擦手纸应及时配置，洗手液不得兑水，卫生纸需整卷足量配置，每天两次检查卫生间配备卫生纸、擦手纸和洗手液情况。发现缺少应随时配齐。对提供的洗手液、擦手纸、卫生纸、卫生球、垃圾袋等物品必须使用国内名优品牌的产品。 **、停车库每天打扫*次，并随时保洁，保持地面干净。 **、根据实际情况对办公区定期进行消毒和灭虫除害，保持整个区域内无蚊、蝇、虫、鼠孽生地。 （十二）公用设备设施的维护管理 *、负责本物业项目范围内的公用设施设备及场所（道路、路灯、生化池、停车场、管道、垃圾道、电梯 ）的卫生清洁和维护。 *、建立共用设施设备档案（设备台帐），设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。 *、设施设备标志齐全、规范，责任人明确；操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范；设施设备运行正常。 *、对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，由物业及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主提出报告与建议，由业主单位决定组织维修或者更新改造。 *、设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。其中：强电系统所有配电柜、箱每年做一次保养；所有水泵每年做一次保养；所有雨、污落水管道每季做一次疏通；室外和屋面设施设备每年做一次除锈油漆保养。 *、公共区域道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范，道路完好率**%以上； *、容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。 *、公共设备设施维护保养好，完好率**%以上，大型及重要机电设备完好率***%，保养记录齐全，做到安全运行和节能操作，发现故障立即通知及时排除。 *、外部环境绿化的养护工作，要根据不同季节进行灭虫培育，做到叶茂并有造型。 **、办公照明灯泡、灯管、开关、插头、插座（固定）、水龙头（普通）、水阀（直径**以下的普通水阀）、软管等的维修和更换。 四、报价要求 *、本项目报总价，总价为完成本次采购项目的一年全部费用价格，其组成包括但不限于人员工资、管理费、施工费、维保费（消防、供配电、电梯、空调）、服装费、办公费、劳保用品、工具物料、 保洁耗材、通讯费、培训费、税金、利润、社会保险费、风险费用、日常耗材、绿化养护、幕墙清洗、垃圾清运、化粪池清理、手纸、洗手液等费用均包含在报价中，供应商自行考虑报价风险。供应商自行解决员工养老、失业、医疗、工伤、生育等保险及劳保、工资、福利、食宿、员工上下班交通及供应商为完成服务所发生的一切费用等有关问题。 *、人员工资不得低于***现行最低标准，保险按国家相关规定执行。 *、供应商应考虑合同期内政策性费用调整的风险。报价应考虑***最低工资标准上调等风险，履约期限内不得以最低工资标准上调以及物价指数上涨等理由要求增加物业管理费用。 *、供应商报价还包含专项维保费用，成交供应商需承担管理责任，对这些系统产生的安全责任和事故承担连带责任。维保单位按计划维保和维修，成交供应商不得因有维保单位而推卸维保和管理责任。 *、日常维修（含维保服务中的维修）单项维修在****元以上，由采购人承担支付费用；****元以内单项维修由物业公司或维保单位承担。 *、其他未尽事宜，双方**协商。 *、成交供应商应按***行业主管部门的规定办理相关手续（如备案等）。 *、工程维修人员负责对管理区域内（不包含安巢经开区食堂内设备）办公设施设备的运行、维修和维护。此处公共设备不包括消防系统、电梯系统、空调系统和供配电系统。 *、成交供应商对管理区域内的消防系统、电梯系统、空调系统和供配电系统等进行管理，如成交供应商自身没有资质，必须委托具有相应资质的维保公司。经采购人同意后方可签署维保服务合同，维保服务期限与成交供应商成交后服务期限相同。业主委员会进行全程监督。