（2018）辽02破54号大连益凯房地产开发有限公司管理人答债权人问（2024年6月11日）

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公 开 人：**益凯房地产开发有限公司管理人 各位债权人： 近日，管理人陆续接收到债权人关于第六次债权人会议文件的相关问题，现就共性问题向大家解答如下： 一、分配方案中“主张返还购房款的，其实际交付的购房款在其购买房屋变价范围内优先清偿，实际交付的购房款未受偿部分纳入普通债权清偿〞。这句话里：“…购买房屋变价范围…〞应如何理解？ 回复：经债权人会议审查无异议并提交人民法院裁定确认为商品房消费者优先债权的债权人，若您主张返还购房款，管理人在整体处置益凯蓝岸项目时，按照您所购买的房屋对应的变价金额，变价款将优先向您清偿，清偿的范围限于法院裁定确认的优先权金额范围，若您购买的房屋实际变价金额低于您的优先权金额，则您优先权金额中未获得清偿的部分，按照分配方案中普通债权的清偿顺位进行清偿。 示例：假设债权人小李购买“益凯·蓝岸”房屋A，经法院裁定确认的小李购房款返还优先权金额为**万元，若A房屋变价金额为**万元，则该**万元将优先偿还给小李，小李剩余未获得清偿的*万元将转入普通债权，按照普通债权的清偿顺位进行清偿；若A房屋变价金额为**万元，则其中的**万元用于优先清偿小李，剩余的*万元作为益凯破产财产，按照分配方案进行分配。 破产清算条件下，债权人的获得清偿的资金来源全部来自于益凯公司的破产财产，最终能否得到全额清偿取决于破产财产的处置收益。破产财产的实际变价收益是由*场环境因素、投资者招募情况等多种复杂因素决定，管理人将努力招募买方，但最终的清偿情况请以实际变价及分配为准。 二、退房组将购房款区分为购房款返还优先权及普通债权两部分，确认原则是什么？ 回复：经向法院报告，依据《中华人民**国企业破产法》《最高人民法院关于适用<中华人民**国企业破产法>若干问题的规定（一、二、三）》《中华人民**国民法典》《最高人民法院关于适用<中华人民**国民法典>物权编的解释（一）》《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《全国法院民商事审判工作会议纪要》《全国法院破产审判工作会议纪要》等相关规定，同时兼顾公**则，对商品房消费者主张价款返还请求权优先于其他债权的，管理人确定了如下确认原则： *.符合商品房消费者认定标准，即需符合以下全部条件：（*）应当为自然人；（*）在人民法院受理破产之前已签订合法有效的书面买卖合同；（*）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋（商品房消费者名下在***以内没有用于居住的房屋；或商品房消费者名下虽然已有*套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的）；（*）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十（对于符合前述三项规定，考虑到购房者的确属为满足居住需要，管理人未严格要求已付款比例必须达到百分之五十，但交付房屋的必须在交房前补交全额房款）。 *.商品房消费者主张退房返还房屋价款的，按房屋不能交付且无实际交付可能认定，对房屋价款本金按购房款优先权确认。 *.违约金、利息、其他费用等不属于优先权范围，按普通债权予以认定，普通债权数额与优先权数额在债权表中分别列示。 三、退房组有债权人提出：认为优先受偿金额计算的不对，管理人计算的******.**元，当时首付款******➕公积金还款*****.**元，还有建行还贷部分*****.**元，这都是本金。 回复：有此情况的债权人可以通过填写债权《核查意见表》向管理人反馈，管理人将根据债权申报材料进行复核，如债权人的主张成立，将对债权表中的审查意见进行修正。 四、职工债权人提出：本次没收到债权人会议文件，虽然会议文件债权表里没有体现职工债权，但是依然存在，并且金额是没有变更吧？ 回复：依据《企业破产法》的规定，职工债权由管理人调查后单独列出清单并予以公示，不列入债权表中。原管理人已公示的职工债权目前暂无变化，若有调整，管理人将及时公示。债权人对职工债权确认有异议的，可以向管理人提出，管理人将调查依法确认。 五、对于变价方案（草案）、分配方案（草案）债权人会议表决未通过的，是否法院会强裁？ 回复：对方案投不同意票的债权人，希望写明您不同意的具体条款和理由以及建议，管理人将认真研究。如表决结果为方案未通过，管理人将向法院报告，如有必要管理人将适当调整方案再行表决，如依法不能调整方案的，管理人将申请法院依法裁定。 六、关于评估报告的问题 回复：管理人委托**同信房地产土地评估咨询事务所有限公司对**益凯房地产开发有限公司益凯蓝岸小区部分房地产*场价值进行评估，评估价值时点为****年*月**日，并出具了《房地产估价报告》（草稿），同步在全国破产重整信息网公布。对于要求返还房屋的购房者债权人，其购买房屋未列入上述报告所列资产范围内。 七、管理人联系方式： 回复：*、管理人设有固定的接待电话：***********（接待时间：上午**:**—**:**；下午：**:**-**:**）。电话咨询问题请简明扼要，鉴于益凯公司债权人较多，问题复杂，管理人接待量较大，若出现未及时接听或回复、占线等情况，请耐心等待或另行拨打电话，感谢配合。 *、关于债权表核查的相关问题，本着对债权人负责的精神，管理人不在电话中予以回复和解答，请债权人以书面形式向管理人提交核查意见。书面文件寄送地址：*******体坛路**号诺德大厦****室，联系人：李律师，***********。管理人收到文件后将与您联系，请耐心等待。 附件 益凯房地产开发公司估价结果报告-草稿.pdf 下载